Банг Тао и Лаян: что здесь покупают и почему земли у моря больше нет

Банг Тао (чаще пишут Бангтао) это длинный пляж на западе Пхукета и самый обжитой курортный район острова: на песке курорт Laguna Phuket, за ним Boat Avenue и Porto de Phuket, рядом международные школы и больница. Высокий сезон здесь с ноября по апрель. Если собираетесь смотреть квартиры этой зимой, ниже район по цифрам, до поездки.

Если вы читали мой обзор районов Пхукета, то помните, что Банг Тао там самый понятный для арендатора район. Здесь я спускаюсь на уровень ниже: Лагуна и её настоящие цифры по аренде, остальной Банг Тао, Лаян и большая октябрьская новость из глубины острова.

Что такое Банг Тао и почему он сдаётся почти круглый год

Меня часто спрашивают, почему у одного собственника квартира сдаётся весь год, а у соседа стоит пустая с мая по октябрь. Дом тут обычно ни при чём. Решает формат места.

Курортное кондо в двадцати минутах от пляжа живёт туристическим сезоном, с ноября по апрель. Примерно как съёмное жильё в Сочи вдали от моря: летом нарасхват, остальное время тихо. Квартира, откуда до моря, кофе и ужина вы доходите пешком, работает по другой экономике. За неё платят три разные аудитории: туристы снимают посуточно в высокий сезон, экспаты и удалёнщики берут на месяцы, семьи с детьми в международных школах на весь учебный год. Сезоны у них не совпадают.

Банг Тао как раз второй формат. Сюда едут семьи, экспаты и туристы с деньгами, поэтому загрузка по году держится лучше, чем там, где жизнь есть только зимой.

Одна оговорка. Когда я пишу про загрузку около 85% в год на Банг Тао, для нового проекта это прогноз застройщика, а не замеренный результат. Так я его и называю.

И главное, земля. Участки на Банг Тао, в Камале и Сурине, где рядом сразу и пляж, и рестораны, и магазины, и школы, застроены или выкуплены под конкретные проекты. Новых площадок такого качества на рынке больше нет. Всё, что выходит сейчас, стоит дальше от моря и ближе к центру острова.

Чем Лагуна отличается от остального острова

В 1984 году основатели Banyan Group купили здесь 222 гектара. Раньше на этом месте были оловянные карьеры, и землю считали непригодной для стройки. Её несколько лет чистили и восстанавливали, посадили больше 7 000 деревьев, а в 1994 году открылся Banyan Tree Phuket. Сегодня на месте карьеров озёра, гольф-поле и прогулочные тропы.

Сейчас Laguna Phuket занимает около 400 гектаров, больше 1 000 акров, вдоль пляжа Банг Тао. Внутри шесть международных отелей, гольф-поле на 18 лунок, рестораны, спа, магазины, между ними ходят бесплатные шаттлы и лодки. Banyan Group построила на территории около 3 000 резиденций. Если искать аналогию ближе к дому, это один большой закрытый посёлок вроде подмосковного, только вместо леса у забора пляж, отели и гольф.

Для покупателя от остального острова Лагуну отличают две вещи.

Первая, один мастер-план. Дороги, озёра, озеленение, отели и дома проектировали вместе. Участки размежеваны заранее, и никто не поставит дом у вас перед окнами.

Вторая, земли нет. В сложившейся части Лагуны строить больше негде. Новые жилые проекты появляются редко и уходят к озёрам, гольф-полю и в сторону Laguna Lakelands.

Мне часто говорят: «Найдите мне что-то вроде Лагуны, только в другом районе и подешевле». Хороший проект можно найти почти в любой части Пхукета. Вторую Лагуну построить негде, такого куска земли у моря больше нет.

Условия оплаты тоже необычные для острова. Обычно рассрочка заканчивается на ключах, и к сдаче нужно закрыть 100%. В Лагуне во время стройки вы платите 50%: 20% при подписании и три платежа по 10%. Остальные 50% уходят в рассрочку после ключей на 1, 3 или 5 лет, примерно под 3-7% годовых в зависимости от срока. Как устроены такие схемы, я разбирала в статье про рассрочку от застройщика.

Привилегии собственника привязаны к резиденциям застройщика, а не к адресу. Дом через дорогу даст вам тот же пляж, но не программу для владельцев.

Почему Лагуна дорогая? Для сравнения: в Москве жильё такого уровня, как я писала летом, стартует от 600 тыс. ₽ за метр. В моём примере ниже метр в Лагуне стоит 430 тыс. ₽. Для Пхукета это много, для покупателя из столицы уже не так страшно.

Сколько на самом деле приносит квартира в Лагуне

Возьму одну квартиру из августа: график платежей от застройщика и моя арифметика по аренде. Цены, ставки и условия ниже по состоянию на август 2026 года, прайсы в Лагуне с тех пор могли измениться. Однушка 54 м² (48 м² внутри плюс балкон) в новой части Лагуны, у озёр. Цена 9,3 млн бат, это 23,25 млн ₽, метр 172 000 бат. Лизхолд.

Такие однушки внутри курорта сдаются за 45-150 тыс. бат в месяц, в зависимости от сезона. Пик в декабре и январе, 120-150 тыс. бат. Остальной высокий сезон держится около 90-95 тыс. Летом ставка опускается к нижней границе. По году при загрузке около 80% в среднем выходит примерно 65 тыс. бат в месяц, это 163 тыс. ₽.

Считаю по нижней планке. Ставки фактические, за последние годы, никакого будущего роста я в них не закладываю. Налога на арендный доход в таблице тоже нет. Первый год обслуживание, управление и страховка по стартовой акции на эту квартиру бесплатные, поэтому первый год выглядит лучше второго.

Полностью платёж аренда не перекрывает. Обещать вам обратное я не буду.

За эту разницу вы получаете вот что: половину цены вы платите, пока дом строится, а вторую половину уже с готовой, обставленной и работающей квартиры. Это настоящее преимущество, только платное: переплата за пять лет под 7% составит 901 тыс. бат, это 2,25 млн ₽. Гасить досрочно можно в любой момент, тогда переплата пересчитывается на остаток.

В июле я писала, что отдельные юниты в Лагуне приносят около 8-9% после расходов. Та цифра шла без построчного расчёта, а все квартиры в Лагуне, которые я разбирала в канале по строкам, включая эту, дают около 5% чистыми. Планируйте на 5%. Просите расчёт по своей квартире построчно. Как отличить валовую доходность от чистой, я разбирала в статье про доходность недвижимости на Пхукете, а постоянные расходы собраны в материале про содержание квартиры.

Остальной Банг Тао: бренд, бутик и то, что я не продаю

За пределами Лагуны на Банг Тао продают три очень разные вещи.

Брендированные резиденции. Мой фаворит на Банг Тао в этом году идёт под одним из крупнейших отельных брендов мира. По словам застройщика, бренд впервые выводит формат брендированных резиденций в Азиатско-Тихоокеанский регион. До пляжа Банг Тао 920 метров пешком, до гольф-поля 290 метров. Вход это однушка 45 м² за 7,5 млн бат, 18,75 млн ₽, примерно 167 тыс. бат за метр. Сдача в четвёртом квартале 2027 года.

Схема 25/10/10/10/45. Во время стройки вы платите 55%, это 4 125 000 бат на входной квартире. Последние 45%, 3 375 000 бат (около 8,4 млн ₽), либо закрываются на передаче, либо переводятся в ипотеку на срок до 15 лет под 9% годовых. Девять процентов это недешёвые деньги. Посчитайте их раньше, чем доходность.

Застройщик прогнозирует загрузку около 85% в год, валовую доходность от 10%, чистую от 6% после управления и комиссии площадок бронирования. Любой прогноз остаётся моделью, гарантий по нему никто не даёт. Мне здесь нравится, что двузначную чистую доходность никто не рисует.

Бутиковый проект в Пасаке. Здесь я купила сама, для старшего сына, ему 23 года. Пасак это тихая часть Банг Тао на возвышенности, вокруг только виллы. В проекте 46 резиденций. Наша квартира с двумя спальнями, 95 м², 9 млн бат, это 22,5 млн ₽, около 95 тыс. бат за метр. В соседних проектах метр стоит в полтора-два раза дороже. Виллы вокруг сдаются от 200 тыс. бат в месяц, а просторных квартир в этой зоне почти нет. Условие для сына простое: квартира его, если он живёт на острове и зарабатывает 100-150 тыс. бат в месяц. Если нет, она идёт в аренду.

Что я не продаю. Большие комплексы на тысячи одинаковых квартир, муравейники где-нибудь на Бангтао. По острову бюджетные проекты на второй и третьей линии начинаются примерно от 125 тыс. бат за м², около 310 тыс. ₽, и у многих из них есть цена, но нет ценности. Собственник там борется за каждого гостя с сотней таких же студий. И через пять лет такую квартиру часто некому купить, чтобы в ней жить. Такие проекты я не беру.

Лаян: что здесь покупают и как зайти дешевле

Лаян это северная часть Банг Тао: тише, зеленее, без плотной туристической застройки. Рядом национальный парк Сиринат, где строить запрещено законом, так что с этой стороны окружение не изменится. Земля здесь очень дорогая, и свободных участков не осталось.

Оба входа в Лаян, которые я показывала этой осенью, это переуступки: ранний покупатель продаёт свои права по договору по старой цене.

Цены и сроки в таблице по состоянию на сентябрь и октябрь 2026 года, по моим постам о каждом проекте.

В проекте Б новая цена теперь от 130 тыс. бат за м², а в этом радиусе квартиры 45 м² дешевле 6,5 млн бат нет. Вместе со 100 000 бат застройщику за переуступку покупатель платит 4 780 000 бат против 6,2 млн. Разница 1 420 000 бат, около 3,55 млн ₽.

Про риски. В проекте А были задержки, и я не делаю вид, что их не было. Проект Б у застройщика первый кондоминиум на острове, а первый или второй проект я обычно считаю повышенным риском. Такой застройщик обязан зайти заметно ниже рынка, чтобы доказать, что умеет здесь строить. Этот так и зашёл, качество при этом не урезал, и дом уже готов больше чем наполовину. И раскрою сразу: продавец мой друг, он покупал эту квартиру через меня на старте продаж и выходит по цене контракта, без наценки. Своей доли в этой квартире у меня нет. Через озеро от проекта Б строится Laguna Lakelands, целый новый район от Лагуны, открытый для всех. На будущее это плюс, а пока стройка за окном.

Перед любой переуступкой проверьте согласие застройщика и его комиссию, сколько внесено и сколько осталось, сам договор, реальную разницу с текущим прайсом и историю переносов сроков. По шагам это в статье про переуступку на Пхукете.

ICONPHUKET и Synthesis Ark: что новость значит для покупателя

Мне говорят, что Банг Тао перенасыщен, всё построено, расти некуда. Я так не думаю. Район сложился, спрос стабильный, а земли не прибавляется.

В октябре добавилась новая деталь. Siam Piwat, группа, которая стоит за ICONSIAM в Бангкоке, объявила ICONPHUKET: 10 млрд бат инвестиций, открытие запланировано на 2029 год. Это якорь квартала Synthesis Ark Phuket от CV Group: 491 рай земли, 50 млрд бат инвестиций, всё задумано в 15 минутах друг от друга, жильё, офисы, отели, школы, медицина и магазины. Первая фаза всего квартала должна быть готова к 2032 году.

Где именно: Си Сунтхон в районе Тхаланг, на дороге Тхепкрасаттри между городом Пхукет и аэропортом. Это в глубине острова от Банг Тао и Лагуны, не на пляже. В посте я написала «в районе Бангтао» и назвала 2028 год для первой фазы. В опубликованных источниках 2029 год для ICONPHUKET и 2032 год для первой фазы квартала, их я здесь и использую. А если вы выбираете квартиру издалека, точный адрес важнее.

В Бангкоке земля вокруг ICONSIAM подорожала с 250 000 до 700 000 бат за квадратный ва, примерно в 2,8 раза, а в радиусе километра появилось больше 60 проектов недвижимости.

Параметры пхукетского центра пока публично не раскрыты. Переносить бангкокские цифры один в один я бы не стала.

Из бангкокской истории я беру логику. Множитель переносить не стану. Когда в район заходит якорь такого масштаба, за ним подтягивается инфраструктура, растёт трафик, приходят другие застройщики. Сроки здесь плановые, а плановые сроки сдвигаются. Покупайте квартиру, которая работает на сегодняшней аренде, а квартал считайте возможным бонусом.

Кому Банг Тао не подойдёт и что проверить

Если вам нужно, чтобы аренда целиком закрывала платёж, Лагуна с пятилетней рассрочкой этого не сделает. В моём примере вы доплачиваете около 53,5 тыс. бат в месяц, 134 тыс. ₽.

Если вы ищете самую низкую цену за метр, Банг Тао не то место. В сложившихся локациях у моря на западе метр стоит от 170 тыс. бат. Исключений в этой статье единицы: Пасак это бутиковый проект на возвышенности среди вилл, заметно дешевле соседей, а переуступки в Лаяне дешевле за счёт старой цены контракта. Север острова дешевле, и горизонт там длиннее.

Если нужна тишина, центр Банг Тао в сезон шумный. В Лаяне и Пасаке спокойнее.

Что проверить по любой квартире на Банг Тао:

1. Лизхолд или фрихолд, и осталось ли место в квоте иностранцев 49% по статье 19 bis Закона о кондоминиумах. Чем они отличаются, я писала в статье фрихолд или лизхолд.
2. Договор с управляющей компанией: её доля, дни собственника, что эта доля покрывает.
3. Взнос за обслуживание территории, помесячный или годовой, и фонд капремонта.
4. Загрузку, которую вам показывают: замеренная она или прогноз.
5. Внутри Лагуны квартира или рядом. Программа собственника есть только у резиденций застройщика.
6. Дорогу до пляжа пешком, тем маршрутом, каким пойдёт гость.

Если сравниваете с юго-западом, почитайте про Кату и Карон. Проекты на Банг Тао, в Лагуне и Лаяне, которые я проверила сама, собраны в каталоге. Или напишите мне, и я пришлю расчёт по конкретной квартире до ваших просмотров.