Доходность на Пхукете: почему обещанные 10% превращаются в 5%

Что на самом деле измеряет цифра застройщика

Когда в презентации написано 10% годовых, почти всегда имеется в виду валовая доходность: аренда, которую объект предположительно соберёт за год, делённая на его цену. Это свойство здания и локации. Это не прогноз вашего банковского счёта.

Чистая доходность это то, что останется после расходов на сбор этой аренды. И вот она уже свойство вашей конкретной сделки: вашего договора управления, реальной загрузки вашего юнита, ваших постоянных расходов.

Обе цифры не врут. Беда начинается там, где вы читаете первую, а планируете жизнь под вторую.

Поэтому когда вам показывают 12% годовых, первый вопрос должен быть один: это до вычетов или после.

Что стоит между валовой цифрой и вашим счётом

Ни одно из этих вычитаний не экзотическое. И все они регулярно не попадают в продающую презентацию.

Загрузка. Валовая цифра построена на предполагаемой загрузке. Спросите, какая именно заложена. Если в презентации 80%, а у здания ещё нет истории, перед вами надежда, а не измерение. По существующему дому можно запросить реальные брони сопоставимых юнитов за прошлый год, по месяцам.

Доля управляющей компании. Она забирает 30-40% собранной аренды за поиск гостей, заселение, уборку и обслуживание. Это первая цифра, которую надо найти в договоре управления. И сразу вторая: что именно в эту долю входит, а что вы доплачиваете отдельно.

Комиссия площадок бронирования. Гости приходят в основном через площадки, и площадка берёт своё с каждой брони. Это отдельная строка от вознаграждения управляющей компании, и её чаще всего прячут внутрь оптимистичного допущения.

Постоянные расходы. Обслуживание территории, взносы в фонд, коммуналка в пустые месяцы, страховка и мебельный пакет, который незаметно изнашивается за несколько лет гостей.

Низкий сезон. На Пхукете он есть, и он занимает половину года. Это отдельный разговор, потому что именно здесь ломается больше всего расчётов.

Что низкий сезон делает с цифрой

Высокий сезон на Пхукете с ноября по апрель, низкий с мая по октябрь. Пик провала приходится на июнь, июль и август, а сентябрь обычно самый дождливый месяц в году.

Ровно пополам: 181 день высокого сезона против 184 дней низкого. Половина года идёт по другой ставке, и это не оговорка мелким шрифтом, а половина вашей модели.

По односпальным апартаментам приличного уровня внутри курортной территории у моря ставки выглядят так:

• декабрь и январь: 120-150 тысяч бат в месяц
• остальной высокий сезон: около 90-95 тысяч бат
• низкий сезон: 45-50 тысяч бат

Разница между пиком и дном примерно втрое. И падает не только цена: зимой квартира стоит пустой считанные дни, летом простои становятся нормой.

Теперь типичная ошибка. Берут январскую ставку, умножают на двенадцать и получают красивую годовую цифру. Честный расчёт по месяцам даёт примерно вдвое меньше. Никто при этом не соврал: просто январскую цифру растянули на июль.

Сезонность это не недостаток острова. Это посчитанная особенность. Проблема возникает там, где цифру продали, не объяснив, из чего она складывается.

Считаем по строкам

Дальше расчёт-иллюстрация на её типовых числах, а не предложение по конкретному объекту.

Возьмём объект за сумму порядка 9,7 млн рублей в готовом проекте у моря с отделкой и мебелью. Типичный проект Пхукета в этом диапазоне заявляет валовую доходность 8-10% годовых.

На такой цене покупки это примерно 500-580 тысяч рублей в год, в батах, на объекте, который достался с мебелью и которым занимается кто-то другой.

Скажу честно: я называю 5-6% там, где в презентации стоит 10%, и понимаю, что это плохо продаёт. Но мне здесь жить и работать. Через пару лет мой клиент выйдет на связь и скажет, что получилось с его квартирой, и я хочу спокойно брать трубку.

А налоги

Цифра 5-6% в этой статье это доход до налогов. Арендный доход в Таиланде облагается, и итог зависит от того, на кого оформлен объект, как построен договор с управляющей компанией и есть ли у вас тайское налоговое резидентство.

Точных ставок я здесь называть не буду, потому что они зависят от вашей конкретной конструкции. Налоговую и визовую конкретику я всегда передаю специалистам, которые занимаются только этим: общую картину объясню, а цифры по вашей ситуации должен посчитать профильный юрист.

Если вы считаете доходность и не заложили эту строку, ваш расчёт ещё не закончен.

Почему рост цены важнее доходности

Доходность это только один из двух моторов, и на Пхукете обычно меньший.

Объекты, купленные на раннем этапе в сильных локациях, к моменту сдачи прибавляли порядка 25-30%. После сдачи ликвидные проекты в современных комплексах дорожали на 3,5-5% в год. Беру нижнюю границу: в разных постах и разных проектах цифра гуляет, и считать лучше по скромной.

Земля у воды на острове закончилась, новые проекты уходят вглубь, а спрос никуда не делся.

Именно поэтому вопрос локации важнее вопроса доходности. Проверка простая и безжалостная:

Я всегда задаю себе один вопрос: кто купит эту квартиру через пять лет и зачем. Если ответа нет, дальше можно не смотреть.

Продать в итоге всё равно придётся. Красивая доходность на бумаге ничего не стоит, если из актива невозможно выйти. Универсальной цифры по срокам и расходам на выход здесь нет: в сильной локации покупатель находится, а в глубине острова объект может стоять в объявлениях годами. Именно поэтому вопрос про пять лет задают до покупки, а не на выходе.

Дешёвые проекты в глубине острова легко купить и почти невозможно продать. А в ненасыщенной локации вокруг вас продолжат строить: через пару лет ваша квартира конкурирует с десятком более новых на тех самых свободных землях по соседству.

Что спросить до подписания

Пять вопросов снимают почти всю неопределённость. Задавайте их письменно.

1. На какой загрузке построена эта цифра доходности и она измерена или предположена?
2. Что именно забирает управляющая компания и что входит в её долю, а что я доплачиваю сверху?
3. Комиссии площадок, обслуживание территории и коммуналка в пустые месяцы внутри этой цифры или снаружи?
4. Сколько реально забронировали сопоставимые юниты в этом доме за прошлый год, по месяцам?
5. Это валовая цифра или чистая, и она до налогов или после?

Застройщик, который уверен в своём продукте, ответит на все пять. А то, насколько быстро и насколько точно человек отвечает на пятый вопрос, скажет вам почти всё остальное.

Что со всем этим делать

Пхукет работает. Готовый объект с мебелью у моря, который приносит 5-6% чистыми в батах и при этом дорожает, это крепкий актив. И то, что доход в твёрдой валюте, имеет значение, если зарабатываете вы в мягкой.

Волшебной кнопки здесь нет. Низкий сезон настоящий, он занимает 184 дня в году. Курс меняется, и в рублях ваша доходность будет выглядеть иначе, чем в батах. Разницу между фрихолдом и лизхолдом надо понять до сделки, а не после.

И главное про этап стройки. В Таиланде деньги идут застройщику напрямую, отдельных механизмов защиты покупателя нет. Поэтому история сданных объектов это не приятный плюс в презентации, а единственная реальная гарантия, которая у вас есть.

Считайте по нижней планке. Если получится больше, это будет приятным сюрпризом.