Сколько стоит владеть квартирой на Пхукете: все расходы после ключей

Расходы на содержание квартиры на Пхукете это всё, что вы платите после покупки: обслуживание территории, коммуналка, небольшой ежегодный налог на недвижимость, а если квартира сдаётся, ещё доля управляющей компании и налог с аренды. Высокий сезон на острове идёт с ноября по апрель, и он вот-вот начнётся. Люди планируют декабрьские просмотры и в эти дни начинают считать, во что квартира обойдётся в содержании, а не только при покупке. Я считаю, что это правильный порядок: сначала узнать годовой счёт, потом выбирать.

Сразу короткий ответ. Налог на недвижимость в Таиланде есть, это налог на землю и строения, его собирают с 2020 года, и на квартиру он маленький. Больше всего уходит на обслуживание дома, потом на коммуналку, а если сдаёте, ещё на управляющую компанию. Все эти суммы можно узнать до сделки, если спросить.

Итог за год: три сценария

Возьмём однушку 50 м² в приличном проекте и посмотрим на неё в трёх сценариях. В таблице только то, что повторяется каждый год, плюс разовые платежи отдельно. Суммы в батах, на октябрь 2026 года.

В рублях по 2,5 за бат получается так: около 110-175 тыс. в год, если вы приезжаете в отпуск, 200-325 тыс., если живёте постоянно, и 100-150 тыс. ₽ один раз при получении ключей.

Для сравнения возьму Подмосковье. У моей мамы обычная квартира, и коммуналка там доходит примерно до 15 тысяч рублей в месяц. Если разложить годовую сумму однушки на Пхукете, куда вы прилетаете пару раз в год, по месяцам, выйдет около 9-15 тыс. ₽. Сопоставимо, только здесь в эту сумму входят бассейн и охрана.

Сумму для отпускного сценария почти целиком составляет обслуживание дома. У того, кто живёт постоянно, к нему добавляются кондиционеры. А для сдачи одной цифры нет вообще: самая большая строка там считается от дохода, которого вы ещё не получили.

Сколько стоит обслуживание территории

Это главный постоянный платёж. Его считают от площади квартиры, обычно 60-100 бат за м² в месяц. Для 50 м² выходит 3 000-5 000 бат в месяц, или 36-60 тыс. бат в год. В рублях около 7 500-12 500 ₽ в месяц.

За эти деньги дом содержит охрану, уборку общих зон, бассейны, лифты, сад и ресепшен. По статье 18 Закона о кондоминиумах каждый совладелец оплачивает общие расходы пропорционально своей доле. Это закон, отказаться от платежа нельзя. И он не зависит от того, были вы на острове или нет: год без приездов его не уменьшит.

Чем богаче инфраструктура, тем выше сумма. Три примера из моего канала, с тарифами из объявлений:

• Однушка 35 м² в Бангтао: 70 бат за м² в месяц. Это 2 450 бат в месяц и 29 400 бат в год.
• Однушка 54 м² в Лагуне: 100 бат за м², то есть 5 400 бат в месяц. За год 64 800 бат, около 162 000 ₽, и за эти деньги вы пользуетесь целым курортом.
• Таунхаус 229,95 м² в комплексе вилл в Таланге: 15 бат за м², около 3 450 бат в месяц. Тариф низкий, площадь большая.

Кто покупал в Дубае, знает этот платёж как service charge. Кто жил в московской новостройке с закрытым двором и консьержем, помнит квитанцию от управляющей компании. Логика та же: дом с охраной и общими зонами стоит денег каждый месяц, и сумму назначает юридическое лицо кондоминиума.

Фонд капремонта и разовые платежи при ключах

Фонд капремонта это резерв дома на крупный ремонт. Обычно в него платят 500-700 бат за м² один раз при покупке. Для 50 м² это 25-35 тыс. бат, примерно 62-87 тыс. ₽.

В некоторых проектах кроме разового взноса есть ещё ежегодный. В той самой однушке в Лагуне он составляет 5 400 бат в год. Спросите до сделки, есть ли такой взнос в вашем проекте, и попросите ответ письменно.

Второй разовый платёж: депозиты за счётчики воды и электричества, около 20 тыс. бат, это примерно 50 тыс. ₽. Вместе с фондом капремонта на ключи закладывайте около 40-60 тыс. бат.

В июле я отправляла клиенту расчёт по одной квартире, где все дополнительные расходы были известны ещё до покупки: содержание комплекса за 2 года 103 000 ₽, резервный фонд 43 000 ₽, установка счётчиков 23 000 ₽, регистрация права аренды 80 000 ₽. Итого около 249 000 ₽. Тогда же в обсуждении под чужим роликом мне написали про квартиру в Лагуне: «тут заплати, там заплати». Ответила я так:

Платить за владение недвижимостью нужно в любой стране.

Бывает и наоборот. Застройщик в Лагуне по акции дал первый год обслуживания, управления и страхования бесплатно. Экономия настоящая, но она касается только первого года. Второй год считайте по полной цене.

Коммуналка: живёте или пустует

Вода и электричество идут по счётчикам. Платите за то, что потратили.

Если вы живёте в квартире постоянно и включаете кондиционер, рассчитывайте на 3 000-6 000 бат в месяц, это 7 500-15 000 ₽, верхняя граница такая же, как у мамы в Подмосковье. За год выходит 36-72 тыс. бат, или 90-180 тыс. ₽. Из-за этой строки отпускной сценарий и постоянный так далеко расходятся.

Если квартира стоит пустой, остаётся небольшая плата за подключение.

Если квартира сдаётся, коммуналку обычно оплачивают из арендного дохода до раздела с управляющей компанией. Посмотрите, как это записано именно в вашем договоре.

Налоги: годовой на недвижимость и с аренды

Ежегодный налог на недвижимость в Таиланде есть: налог на землю и строения, его собирают с 2020 года по закону B.E. 2562. Он заменил старый налог на дома и землю, так что текст, который ссылается на старый налог, устарел.

Нынешний налог маленький. Для жилья шкала начинается с 0,02% и доходит до 0,1%, так написано на правительственном портале. Только для иллюстрации: с каждых 1 000 000 бат оценочной стоимости это 200-1 000 бат в год, то есть 500-2 500 ₽.

Считают его от официальной оценки Казначейства, она обычно не совпадает с ценой в договоре. Иностранцы платят по той же ставке, что тайцы, а уведомление раз в год присылает местная администрация.

Квартиру по этой строке обычно не выбирают, но о ней спрашивают, поэтому называю.

Со сдачей возникает второй налог, с дохода от аренды. По правилам Налогового департамента это доход категории 5 со стандартным вычетом 30% для зданий. Налоговым резидентом человек становится, если проводит в стране 180 дней или больше за налоговый год. Шкала прогрессивная, и платить нужно независимо от того, резидент вы или нет.

Ставки я не называю. Универсального расчёта нет: всё зависит от того, на кого оформлена квартира, как написан договор с управляющей компанией и где вы резидент. Это разговор с юристом или бухгалтером, и вести его стоит до сделки.

Управляющая компания: 30-40% от дохода

Если квартира сдаётся, управляющая компания становится самой крупной строкой в списке.

Она размещает квартиру на площадках, ищет гостей, заселяет, убирает между заездами, делает мелкий ремонт и присылает отчёты. В годовых расчётах я закладываю на неё 30-40% арендного дохода. Точный раздел прописан в договоре: встречаются 70/30 и 75/25 в пользу собственника, а некоторые компании оставляют себе 40%.

Долю считают от арендного дохода. Если в месяц квартира заработала мало, компания получила мало. Если не заработала ничего, обслуживание территории всё равно платите вы.

Читайте, что вычитают до раздела. Во многих договорах сначала снимают комиссию площадки, это около 15%, уборку после каждого гостя, от 1 300 бат за однушку (около 3 250 ₽), прачечную, обслуживание кондиционеров, расходники, мелкий ремонт около 2 000 бат и коммуналку. И только остаток делят. Поэтому два договора с одним и тем же разделом 70/30 могут дать вам на руки очень разные деньги.

В программах с пулом сдавать квартиру самостоятельно договор часто запрещает. Где ограничений нет, можно работать с частным менеджером или вести Airbnb и Booking самому, находясь за пять тысяч километров. Тогда гости, отзывы, уборки, поломки и сообщения, даже ночью, на вас.

На этих вычетах 9% на бумаге превращаются в 5-6% на счёте. Этот путь я подробно разобрала в статье про валовую и чистую доходность. А сезонность влияет не меньше, чем комиссии: низкий сезон длится полгода, и платёж за дом вместе с загрузкой не падает.

Ничего страшного в этих расходах нет, все они предсказуемые. Плохо, когда человек узнаёт о них после ключей.

Как проверить расчёт до покупки

На «тут заплати, там заплати» моя первая мысль: а что именно заплати? У квартиры есть годовой счёт, и он известен заранее. Чтобы его получить, задайте застройщику шесть вопросов. Письменно, и сохраните ответы.

1. Сколько стоит обслуживание территории за м² в месяц и что именно в него входит?
2. Фонд капремонта разовый или есть ещё ежегодный взнос?
3. Берёте ли вы обслуживание вперёд и за какой срок?
4. Какие депозиты за счётчики и сколько стоит подключение?
5. Если я сдаю через вашу управляющую компанию: какой раздел и что вычитается до него?
6. Можно ли сдавать самому, или договор пула это запрещает?

Рядом с ними две проверки. Фрихолд или лизхолд меняет и расходы на регистрацию, и то, чем вы на самом деле владеете, разница объяснена в отдельной статье. Если дом ещё строится, расходы на содержание это второй вопрос, а первый в том, достроят ли его. Мой полный список проверок перед сделкой собран в чек-листе покупателя.

Застройщик, который знает свой дом, отвечает на эти вопросы без труда. Туманный ответ про обслуживание стоит запомнить.

Просите расчёт с расходами по каждой квартире, которую смотрите, и лучше до просмотра. Если вы планируете декабрьские просмотры и хотите такой расчёт по конкретной квартире, под ваш бюджет и ваш сценарий, напишите мне в WhatsApp. Я распишу каждую строку в батах и рублях до того, как вы купите билеты.