Ката и Карон: что покупать на юго-западе Пхукета и как это сдаётся

Ката и Карон это два соседних пляжа на юго-западе Пхукета, которые работают как одна туристическая зона, и строить там почти негде. Высокий сезон начнётся 1 ноября. Два новых кондоминиума AssetWise под брендом The Title, по одному на каждом пляже, официально представят 17 октября 2026 года. Прайса пока нет. Ниже всё, что я знаю на сегодня, 13 октября, и чего пока не знаю.

Если вы читали мой обзор районов Пхукета, то помните, под какую задачу работают Ката и Карон: посуточная сдача туристам. Здесь конкретнее: два проекта, метры до моря, старт продаж и год аренды.

Для сравнения: однушки из остатков в соседних распроданных проектах идут от 5,5 млн бат, около 13,75 млн ₽, и не с лучшими видами. Разница около 1,5 млн бат, это примерно 3,75 млн ₽.

На Кате и Кароне продают вторичку, остатки и редкие новые старты

По моему опыту, это в основном вторичка в старых домах, остатки в проектах, которые распродали на стройке, и изредка новый старт. Остатки часто оказываются квартирами, которые никто не взял первыми: нижние этажи, сторона без вида, неудобная планировка. Про каждую такую спросите, почему она до сих пор свободна.

Весной я писала, что новых проектов на Кате буквально 3-4. Два из этих немногих новых проектов района как раз стартуют сейчас у AssetWise, на Кате и на соседнем Кароне, и вместе дают 324 квартиры. Почти все из них однушки: 121 из 135 на Кате, 171 из 189 на Кароне. Всё, что больше, считается единицами: 14 квартир на Кате и 18 на Кароне.

Земли почти не осталось, и это задаёт цену

Мы живём в Чалонге, у подножия холма с Большим Буддой, и с его вершины виден пляж Карон.

На Кате и Кароне земли под застройку почти не осталось, район давно сформирован. Эти два проекта из того немногого, что там вообще появится.

Дальше только реновация: снесут старое и построят новое. Так можно, но точно не быстро. Поэтому всё, что ближе километра к морю, здесь будет стоить дорого, и в новых проектах, и в распроданных: люди хотят ходить на пляж пешком.

Ката или Карон: что выбрать?

Для сдачи название пляжа значит меньше, чем кажется. Оба работают как одна туристическая зона, куда едет большинство гостей острова. Различаются сами проекты.

Карон ближе к морю и крупнее. Чем больше квартир, тем шире выбор планировок и тем больше шансов попасть на хороший этаж. Только здесь есть самые большие пентхаусы, до 187 м². Парковка на 108 машин с зарядными станциями.

Ката камернее, концепция проекта построена вокруг серфинга и спорта. В комплексе 25 пространств, часть в отдельном клубхаусе: бассейн 25 на 5 метров, тренажёрный зал, коворкинг, переговорная. Если человек работает удалённо и приезжает на несколько месяцев, коворкинг для него важен. Трёхспальные пентхаусы есть только на Кате, их три.

Однушку под сдачу я бы выбирала по квартире, этажу и виду. Если нужно что-то просторное, выбор сделан за вас: 14 квартир с одной стороны, 18 с другой.

Метры до моря проверяют ногами

С цифры в презентации проверка только начинается, дальше надо ехать и идти самому.

Когда в презентации пишут «пешая доступность», я всегда еду смотреть сама. Слишком часто под этим подразумевают пять минут на машине.

На Кароне в ранней презентации застройщика было 450 метров. В октябрьских деталях 345. Разница 105 метров на одной и той же площадке. Как мерили каждую цифру, я не знаю, и ни одна из них не скажет, какой будет дорога пешком.

Поэтому я взяла байк и поехала от площадки до пляжа: 30 секунд. Пешком около семи минут. Всю дорогу тротуары и пешеходные переходы, рестораны, массаж и магазины в пяти-шести минутах, так что проверку этот проект прошёл.

Две цифры по одному проекту я вижу не впервые. Весной проект Origin на Кате в одном моём посте стоял в 800 метрах от пляжа, в другом в 600-700 метрах. Я бы назвала это «меньше километра», а остальное проверила ногами.

На прогулке смотрите на маршрут, которым пойдёт гость с пляжной сумкой: уклон, переходы, место, где кончается тротуар.

Старт там, где больше никто не построит, начинается с очереди

Земли почти нет, новых проектов два, поэтому лучшие квартиры бронируют ещё до официального старта. Я сейчас собираю список для своих покупателей. Но очередь не повод покупать то, что вы не проверили.

Будет ли скидка на старте? Начало продаж как раз один из моментов, когда застройщик даёт условия, чтобы набрать первых покупателей. Про действующие акции спрашивайте всегда. Но помните, что такое скидка: компенсация за риск или за недостаток. На старте риск в том, что дома ещё нет. В дефицитной локации не ждите, что застройщик станет бороться за вас большой цифрой. Подробнее я писала об этом в статье про скидки от застройщика.

Вот две истории с Каты.

С Валентином мы выбирали квартиру в проекте на Кате, распроданном больше чем на 75%. Он хотел месяц подумать. Я не давлю на клиентов и уважаю паузу. В этот раз всё-таки сказала: «Валентин, пожалеете! А я себе этого не прощу». Он купил: 47 м², однушка плюс, третий этаж, вид на бассейн. Через месяц я открыла мастер-план. Все квартиры, которые ему нравились на этапе выбора, уже выкупили.

История Сергея про цену. В конце января 2025 года застройщик открыл закрытые продажи проекта в 650 метрах от пляжа Ката, только корпус B, по самым низким стартовым ценам. Квартира 32 м² на первом этаже стоила 3 648 000 бат, около 8,43 млн ₽ (рубли в этой истории взяты из моего июльского поста, курс там другой). За метр выходило 114 000 бат, около 263 тыс. ₽. Депозит 100 000 бат. К июлю 2026 года самые маленькие квартиры 28 м² в том же проекте стоили 4 389 000 бат, около 10,14 млн ₽, это около 156 750 бат за метр, или 362 тыс. ₽. Это 37,5% за метр примерно за полтора года, и стройка всё ещё шла.

Читайте эту историю внимательно. В ней квартира 32 м² сравнивается с квартирой 28 м², а маленькие квартиры стоят дороже за метр. Проект один, и прогнозом для AssetWise эта история не служит. К тому же это покупка на стройке: до ключей риск стройки лежит на вас. Перед депозитом прочитайте, что может пойти не так при покупке на этапе стройки, а если может понадобиться выйти раньше, как устроена переуступка.

Квартиры на Кате и Кароне сдаются по сезонам

Высокий сезон длится с ноября по апрель, низкий с мая по октябрь. Год делится почти ровно пополам: 181 день против 184.

Вот картина по острову для приличной однушки внутри курортной территории у моря, на типичных ставках и загрузке из моих постов. Зимние 80% загрузки я применила ко всему высокому сезону, с ноября по апрель. Расчётом по квартире в этих проектах таблицу считать нельзя, это иллюстрация.

Это 615-694 тыс. бат в год, примерно 1,5-1,7 млн ₽, и это валовый доход: до доли управляющей компании, обслуживания, коммуналки и налогов. По строкам я разбирала это в статьях про валовую и чистую доходность и аренду в низкий сезон.

Делить эту таблицу на 4 млн бат я не стану. Ставки взяты для средней по острову однушки, квартиру 31 м² в доме, которого ещё нет, они не описывают. Отдельной цифры по низкому сезону для Каты и Карона у меня тоже нет, и придумывать её я не буду. Основные гости здесь отдыхающие, поэтому я ориентируюсь на эту таблицу. В обзоре рынка Knight Frank сказано то же самое: у проектов, которые живут посуточной сдачей, загрузка колеблется сильнее. Поэтому считайте по нижней планке.

Что пока неизвестно

1. Прайс. Около 4 млн бат пока только ориентир.
2. Схема рассрочки. Опубликую вместе с ценами.
3. Сроки сдачи обоих проектов.
4. Квота для иностранцев. По статье 19 bis Закона о кондоминиумах иностранцы в сумме могут владеть не более чем 49% площади квартир в доме. Квота считается в метрах, а не в квартирах, поэтому сколько квартир она даст здесь, станет ясно, только когда скажет застройщик. Вне квоты вы покупаете лизхолд, и чем он отличается от фрихолда, лучше понять заранее.
5. Какие этажи и квартиры на самом деле смотрят на море. Просите вид со своего этажа, рендер с крыши тут не поможет.

Статью обновлю после 17 октября.

Кому не стоит покупать на Кате и Кароне?

Это я говорю клиентам ещё до перелёта.

Тем, кому нужна аренда каждый месяц. Это зона посуточной сдачи туристам: с мая по октябрь ставка падает примерно вдвое, загрузка с 80% до 50%, и месячный доход оказывается в три-четыре раза ниже зимнего, а платежи по рассрочке и обслуживание остаются прежними.

Ищете тишину, тоже не сюда. На Кате и Кароне туристическая суета: рестораны, бары, пробки в сезон. Для спокойной семейной жизни я бы смотрела Лагуну, центр острова или юг.

Если ваш гость приезжает надолго, учтите визы: с 15 сентября 2026 года безвизовый срок 30 дней вместо 60. Как это скажется на бронированиях здесь, я пока не знаю. Подробнее в статье про визу и покупку недвижимости.

И последнее. Оба проекта пока на этапе строительства, и если вы не готовы нести риск стройки, это не ваш вариант.

Проекты, которые я проверила сама, в том числе эти два, когда выйдут цены, собраны в каталоге. Или напишите мне, и я пришлю презентацию с планировками по Кате или Карону.