Рассрочка от застройщика на Пхукете: схемы, ставки, что после ключей

Рассрочка от застройщика на Пхукете это график платежей, которые вы вносите напрямую застройщику, без банка. Обычно платежи разбиты по этапам стройки, и к получению ключей вы должны закрыть 100% цены. Немногие застройщики разрешают доплатить часть уже после сдачи дома, и такие условия держатся недолго. Вот две свежие из моих разборов. В проекте на Бангтао это 30% цены в течение двух лет без процентов. В Лагуне, которую я разбирала подробнее, это половина цены на 1, 3 или 5 лет под 3-7% годовых, и за однушку стоимостью 9 300 000 бат (23,25 млн ₽ по курсу на дату поста) на пятилетнем варианте выходит 277 564 бат в квартал. С 1 ноября начинается высокий сезон, и на просмотрах вам первым делом покажут график платежей, поэтому ниже разбираю, как его читать.

Графики и цены меняются от проекта к проекту и даже от юнита к юниту, поэтому всё ниже это разобранные примеры на даты моих постов, а не прайс.

Как устроена рассрочка от застройщика на Пхукете: коротко

В большинстве проектов рассрочка заканчивается в день сдачи дома. Застройщик делит цену на весь срок стройки, и к ключам вы ему ничего не должны. Это обычный вариант. Рассрочка, которая продолжается после ключей, встречается редко. Стандарт рынка это рассрочка на время стройки, иногда к ней добавляют ещё пару лет после сдачи. Застройщики дают такие условия на определённом этапе продаж, и держатся они недолго. Две свежие из моих разборов: в Лагуне на остаток начисляют проценты, в проекте на Бангтао нет.

Вот пять графиков из моего канала рядом.

Первый взнос сам по себе мало что говорит. Я смотрю, сколько ваших денег окажется у застройщика, пока дома ещё нет. В Найянге до ключей уходит 75% цены, у Sansiri и в Лагуне 50%, на Бангтао 70%. Лагуна и Пасак здесь две схемы, где часть цены ждёт, пока квартира будет готова и её можно будет сдавать: в Лагуне половина под проценты, на Бангтао 30% без них.

Считаю на юните в Лагуне: 9,3 млн бат по этапам

Этот юнит я показывала 14 августа 2026 года. Одна спальня, 54 м² (48 м² внутри плюс балкон), 9 300 000 бат, 172 000 бат за метр, лизхолд, бронь 100 000 бат. Застройщик даёт два способа оплаты, и я разбирала второй, с остатком после ключей.

За время стройки вы вносите половину, 4,65 млн бат (11,6 млн ₽):

• 20% при подписании договора, 1,86 млн бат вместе с депозитом;
• 10% при готовности дома на 25%, это 930 тыс. бат;
• 10% при готовности на 50%, ещё 930 тыс. бат;
• 10% при готовности на 75%, тоже 930 тыс. бат.

Оставшиеся 4,65 млн бат уходят в рассрочку после сдачи, срок выбираете сами.

Квартальные платежи и переплату за пять лет, 901 тыс. бат (2,25 млн ₽), считал застройщик, они есть в моём посте. Переплату на три года и на год я посчитала сама: число кварталов умножить на платёж и вычесть остаток 4 650 000 бат.

Проценты начисляются на остаток долга, так что каждый платёж уменьшает базу. Погасить рассрочку можно досрочно в любой момент, и тогда переплата пересчитывается. Без этого пункта я бы не подписывала.

К платежам добавьте содержание. Обслуживание общей территории 100 бат за м², для этого юнита 5 400 бат в месяц (13,5 тыс. ₽), плюс фонд капремонта 5 400 бат в год. Из чего ещё складывается счёт за год, я разбирала в статье расходы на содержание квартиры на Пхукете.

«Без процентов» тоже стоит денег: скидка за оплату сразу

Возьмём старт продаж в Найянге, который я разбирала 25 сентября 2026 года. Рассрочка на время стройки там беспроцентная, но бесплатной от этого не становится: за неё платят через цену квартиры.

Однушка 32 м² с ремонтом, мебелью и техникой, прайс 4 040 000 бат.

Разница 200 000 бат, то есть рассрочка обходится примерно на 5,5% дороже полной оплаты. Поэтому спросите у застройщика цену при полной оплате. Если цена та же, рассрочка действительно бесплатная. Если ниже, разница и есть её цена. Как устроены скидки и когда к ним стоит присмотреться внимательнее, я писала в статье когда скидка от застройщика это сигнал.

Для масштаба: ключевая ставка Банка Таиланда по состоянию на 15 октября 2026 года 1,00%, её установили на заседании 26 августа 2026 года. С 3-7% застройщика она не связана, это не банковская ставка, я привожу её только для сравнения.

Что после ключей: аренда, досрочное погашение, регистрация

Когда остаток переходит за дату сдачи, первый вопрос в том, закроет ли аренда платёж. Закроет частично, и здесь чаще всего ошибаются. В моём примере от 11 августа 2026 года однушка 67 м² в Лагуне стоила 27,52 млн ₽, платёж после ключей выходил около 274 тыс. ₽ в месяц. При валовой доходности около 8,5% квартира приносит порядка 2,3 млн ₽ в год, примерно 195 тыс. ₽ в месяц, это около 70% платежа. Но управляющая компания забирает свою часть за маркетинг, поиск гостей, заселение и обслуживание: ориентировочно 60% дохода получает собственник, 40% остаётся оператору. На руки выходит около 1,4 млн ₽ в год, примерно 117 тыс. ₽ в месяц, и это закрывает уже чуть больше 40% платежа. Остальное вносите вы.

Та же логика на юните за 9,3 млн бат, как иллюстрация, а не прогноз аренды именно по нему. Беру те же 8,5% валовых и те же 60% собственнику:

Чем короче срок, тем меньше помогает аренда. И год неровный: шесть месяцев низкого сезона приносят заметно меньше высокого, поэтому в какие-то кварталы из своего кармана уйдёт больше. Помесячную картину я показываю в статье низкий сезон на Пхукете и аренда, а как перейти от валовой доходности к чистой, в статье доходность недвижимости на Пхукете.

Раз аренда закрывает не всё, важен пункт о досрочном погашении. В Лагуне рассрочку можно закрыть в любой момент, проценты пересчитываются на остаток. Появились свободные деньги, закрываете остаток и перестаёте платить 7%. Пункт должен быть в вашем договоре, словами менеджера он не заменяется.

Пока часть цены не выплачена, спросите у застройщика и своего юриста до подписи, когда квартиру оформят на вас и чем застройщик обеспечивает свой остаток до последнего платежа. Общего ответа нет, всё решает договор. С пропущенным платежом так же: общего правила нет, решает договор. Просите точный пункт: отсрочка, штраф, в какой момент застройщик может расторгнуть договор и что при этом удержит.

Остаётся вопрос, как платить. При покупке во фрихолд деньги должны прийти в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте, а тайский банк выдаёт подтверждение перевода, которое потом спросит Земельный департамент. С разового перевода от 50 000 долларов США это форма Foreign Exchange Transaction, на меньшие суммы выдают credit advice. Имя отправителя должно совпадать с именем покупателя. Как это ложится на ваш график платежей, уточните у юриста до первого перевода. Если деньги лежат в России, маршруты оплаты я разобрала в статье как россиянину купить недвижимость в Таиланде. Юнит в Лагуне из этой статьи в лизхолде, а разницу между двумя формами собственности я объясняю в статье фрихолд или лизхолд на Пхукете.

Рассрочка или ипотека: под перепродажу, аренду и жизнь

Этот вопрос мне чаще всего задают на консультациях, и 26 августа 2026 года я посчитала оба варианта на одном бюджете, на квартире за 19,5 млн ₽.

Сначала оговорка, и серьёзная. По данным агентств, которые работают с иностранными покупателями, тайские банки нерезидентам почти не дают ипотеку и обычно просят разрешение на работу и доход в Таиланде. Единственный 15-летний кредит для иностранцев, который я разбирала, это небанковская программа (посты от 6 июля и 20 августа 2026 года). Условия моего расчёта от 26 августа, 45% под 9% на 15 лет, с ней совпадают. Кредит там выдаёт лицензированная тайская финансовая организация Capital Link Credit Foncier: она работает с 1972 года, регулируется Банком Таиланда и выступает партнёром девелопера Capstone Asset. Условия такие: до 50% стоимости, до 15 лет, около 9% годовых с привязкой к тайской ставке MLR, аннуитетный платёж, проценты на остаток долга, комиссии за оформление нет, гасить досрочно можно без штрафов. Регистрационный сбор по ипотеке, 1% от суммы кредита, платит покупатель. Квартиру оформляют в собственность на вас и одновременно регистрируют залог, а кредит покрывает остаток, который не выплачен на момент передачи квартиры. Доход подтверждают не только зарплатой: подойдут бизнес, дивиденды, аренда и инвестиции, фриланс, пенсия, роялти. Возраст заёмщика от 20 до 65 лет, документы подаются с переводом на английский, кредитную историю на родине не запрашивают.

Программа редкая: на август 2026 года на Пхукете такие условия есть фактически в одном проекте, под управлением мирового отельного бренда. В посте от 4 июля 2026 года я разбирала её именно для покупателей из России: доход можно получать в любой стране. Одобрение индивидуальное, и подходите ли вы лично, стоит уточнить до брони. Это, как и сами условия, уточняйте до брони.

По переплате выигрывает рассрочка: 1,8 млн ₽ против 7,2 млн ₽. По ежемесячной нагрузке всё наоборот: платёж по кредиту меньше половины платежа по рассрочке. Что выбрать, зависит от того, зачем вы покупаете.

Если вы берёте квартиру, чтобы продать до ключей, кредит не понадобится вовсе: он оформляется в момент передачи квартиры, а при выходе раньше вы платите только этапы стройки. Считать надо другое: сколько денег замёрзнет до сдачи (по рассрочке 50%, с кредитом 55%) и разрешит ли застройщик переуступку. Его согласие нужно почти всегда, обычно за фиксированную плату за переоформление договора. Подробнее в статье переуступка на Пхукете.

С арендой расклад другой: тут кредит работает лучше, если деньги нужны вам в обороте. При валовой доходности 8-9% квартира за 19,5 млн ₽ приносит около 1,6 млн ₽ в год, а на руки после расходов и комиссии управляющей компании остаётся примерно 975 тыс. ₽, порядка 81 тыс. ₽ в месяц. Платёж по кредиту это закрывает почти полностью, платёж по рассрочке меньше чем наполовину. И капитал остаётся при вас: если он работает под ставку выше 9%, вынимать его ради экономии на процентах нет смысла. А если свободный капитал есть и в обороте он не нужен, под аренду берите рассрочку.

Если квартира для себя, аренды нет, и всё решают свободные деньги. Есть они, рассрочка сэкономит 5,4 млн ₽ переплаты. Заняты в другом месте, длинный кредит даст платёж поменьше.

В том посте я свела это к одному правилу:

Ипотека это инструмент для тех, у кого деньги умеют работать. Рассрочка для тех, кто хочет заплатить меньше и не думать о процентах. (из моего поста от 26 августа 2026 года)

Что проверить в договоре рассрочки

Прозрачная рассрочка для меня выглядит так: понятные проценты, платежи привязаны к этапам готовности, ставка зафиксирована в договоре, закрыть досрочно можно без штрафов. Если условия проговариваются устно, а в договоре формулировки размытые, я в такую историю не иду. И вас не поведу.

Этот список стоит пройти до того, как переводить бронь.

1. Цена при полной оплате. Спросите, сколько стоит квартира, если заплатить сразу, и сравните.
2. Ставка после ключей и как её считают: на остаток долга или на всю сумму.
3. Пункт о досрочном погашении и о том, как пересчитываются проценты.
4. Пункт о просрочке: отсрочка, штраф, расторжение, что удерживает застройщик.
5. Когда квартиру оформят на вас, если часть цены остаётся после ключей, и чем застройщик обеспечен до последнего платежа. Спросите и застройщика, и юриста.
6. Можно ли сдавать квартиру до полной оплаты и через чью управляющую компанию.
7. Согласие и плата застройщика за переуступку, если захотите выйти раньше.
8. Маршрут оплаты и форма FET, если покупаете во фрихолд.
9. Построенные и сданные дома застройщика. Спросите, сколько их, и посмотрите хотя бы один вживую: живут ли там люди, сдаются ли квартиры.

Про риски покупки в строящемся доме и про то, куда уходят ваши деньги до сдачи, я подробно пишу в статье покупка на этапе стройки на Пхукете.

Если хотите понять, сколько квартира может приносить, ещё до разговора о графике, откройте калькулятор доходности. Платежи по рассрочке он не считает, только доходность от аренды. График под ваш юнит и бюджет я распишу сама по текущим условиям застройщика, напишите мне. А на просмотры в этом сезоне берите с собой чек-лист вопросов перед сделкой. Если вместе с квартирой вы думаете о визе, прочитайте виза и покупка недвижимости в Таиланде.