Фрихолд или лизхолд на Пхукете: вопрос не что лучше, а зачем покупаете

Первая неделя октября. Низкий сезон заканчивается, высокий начнётся 1 ноября, через 26 дней, и люди уже бронируют декабрьские поездки на просмотры. Совет к такой поездке у меня один: форму собственности решите до вылета, ещё дома. Фрихолд в хороших проектах разбирают первыми, а в сезон на просмотры приезжают все одновременно.

Поэтому разберу вопрос «фрихолд или лизхолд» сейчас, пока есть время спокойно подумать. Короткий ответ такой: жить и передать детям лучше во фрихолде, доход на 10-20 лет у застройщика с кейсами перезаключения можно брать в лизхолде. Дальше подробно, почему так и где подвох.

Собственность кажется очевидным выбором, так мы привыкли думать о квартире в Москве. Но в Таиланде от формы владения зависят цена, перепродажа и то, на кого вы будете полагаться через несколько десятилетий.

И вот здесь главный вопрос не «что лучше?», а: зачем вы покупаете? (из моего поста от 10 июля 2026 года)

Коротко: чем отличаются фрихолд и лизхолд

Иностранец на Пхукете может оформить квартиру двумя способами. Квота, цены и судебная практика ниже по состоянию на 6 октября 2026 года.

Землёй иностранец в Таиланде владеть не может, а недвижимостью может. У вилл в собственность оформляют само строение, а земля под ним идёт в лизхолде. Дальше речь о квартирах в кондоминиумах, где доступны обе формы.

Фрихолд и квота 49%

Фрихолд это полная собственность. Вы вписаны в документы как владелец, примерно как в выписку из ЕГРН дома. Можно жить, сдавать, продавать, дарить, оставить детям. Никаких сроков и продлений.

Ограничение одно, и это квота. В каждом кондоминиуме на иностранцев можно оформить не больше 49% общей площади квартир. Так записано в разделе 19 Закона о кондоминиумах B.E. 2522 (1979). Предложения поднять планку до 60-75% обсуждали, но не приняли, так что пока остаётся 49%.

Здесь две частые ошибки.

Первая: квоту считают по метрам, а не по квартирам. Если в доме сто квартир, это не значит, что сорок девять из них достанутся иностранцам. Смотрят на общий метраж и на то, сколько квадратных метров уже оформлено на иностранцев.

Вторая: страх, что «тайских покупателей не наберётся, и мою покупку отменят». Если право собственности уже зарегистрировано, его никто не отменит. Настоящий риск уже: была ли под вашу квартиру свободная квота в день регистрации в Land Office.

Поэтому до оплаты фрихолда я проверяю четыре вещи. Есть ли свободная иностранная квота именно под эту квартиру. Какая часть квоты уже использована. Можно ли эту квартиру действительно оформить во фрихолд. Закреплена ли квота в договоре письменно.

Раз квота ограничена, фрихолд в хороших проектах уходит первым и стоит дороже. Отсюда и разница в цене.

Лизхолд: что на самом деле будет через 30 лет

Лизхолд это долгосрочная аренда с регистрацией в земельном департаменте. Квартирой вы распоряжаетесь как своей: живёте, сдаёте, получаете доход и можете продать право аренды. Собственником по документам остаётся другая сторона.

Самый частый вопрос: а что через тридцать лет? Отвечу честно, вместе с тем, что изменилось в судебной практике.

Обычно договор выглядит так. Аренда на 30 лет, и застройщик обязуется перезаключить её с вами ещё на два срока. Каждый новый срок будет максимальным по закону, который действует на тот момент: разрешит закон 30 лет, заключат на 30, разрешит 50, заключат на 50. В разговоре это называют продлением, но юридически ничего не продлевают, подписывают новый договор.

Теперь оговорка. Статья 540 Гражданского и торгового кодекса Таиланда ограничивает аренду недвижимости 30 годами. В решении № 4655/2566 Верховный суд признал классическую схему 30+30+30, то есть автоматическое обещание ещё двух сроков, ничтожной как попытку обойти статью 540. Принудить застройщика к её исполнению нельзя даже как к договорному обязательству, даже если договор зарегистрирован в земельном департаменте и будущие сроки оплачены заранее.

Паниковать из-за этого не нужно, но понимать, что именно вы покупаете, надо точно. На практике обещание перезаключить договор через 30 лет держится не на суде. Оно держится на репутации застройщика и на его собственном интересе.

В лизхолде всё упирается в застройщика. (из моего поста от 1 октября 2026 года)

Рынок здесь не молодой: иностранцы покупают недвижимость на Пхукете уже лет сорок, и известные застройщики, например Лагуна и Сансири, уже перезаключают лизхолды с иностранцами. Но заставить через суд застройщика, который решит иначе, всё равно не получится.

Поэтому считаю так. Инвестиционную модель строю на первые 30 лет. Всё, что после, это бонус, и его размер зависит от того, кто стоит за домом.

Каким должен быть застройщик: компания, которая занимается только девелопментом, с построенными проектами и собственными кейсами перезаключения. Сорок лет на рынке ей не нужны, хватит и 12-20, как у хороших тайских застройщиков. Главное, чтобы это была не однодневка, после ухода которой непонятно, что будет с кондоминиумом и кому отойдёт земля.

С фрихолдом такого вопроса нет, собственность ваша.

Цена и перепродажа: где какая форма выигрывает

В одном и том же проекте лизхолд обычно дешевле фрихолда на 5-10%, а в отдельных проектах разница 10-15% и больше. В мае 2026 года я писала про 5-10%, в октябре про 10-15%. Я беру нижнюю границу: цифра гуляет от проекта к проекту, и планировать лучше на скромную.

На входе лизхолд действительно дешевле, а разница проявляется, когда вы продаёте.

Фрихолд продать проще. Его выбирают покупатели с консервативным подходом, особенно на вторичке, где квартира уже отработала свой арендный потенциал. К тому же, когда иностранная квота в доме выбрана, фрихолд на вторичке иностранец может купить только у другого иностранца. Таких квартир на рынке меньше, конкурируют они между собой слабее, и их считают дефицитными.

С лизхолдом сложнее, и причин две. Часть покупателей его вообще не рассматривает. А срок с годами тает: выходите через десять лет, и продаёте уже не тридцать лет, а двадцать. Это сказывается на цене.

У части надёжных застройщиков на это есть ответ, возобновляемый лизхолд. Допустим, вы подписали договор на 30 лет, владели квартирой 5 лет и нашли покупателя. Обычно ему достались бы оставшиеся 25. С возобновляемым лизхолдом застройщик заключает с новым покупателем договор на полный срок, максимальный по закону на тот момент: 20, 30 или 50 лет. Если выбираете лизхолд, ищите именно такой договор. Только помните, что это обещание той же природы, что и перезаключение, и надёжно оно настолько, насколько надёжен застройщик.

Если покупаете под аренду, перед сравнением форм по цене прочитайте, как валовая доходность превращается в чистую. Вход на 5-10% дешевле имеет вес, когда вы знаете, сколько квартира на самом деле приносит.

Перевод лизхолда во фрихолд: кейс из Лаяна

В части проектов квартиру из лизхолда можно перевести во фрихолд с доплатой застройщику. Условия везде разные, и узнавать их нужно до сделки.

Вот кейс, который я разбирала в сентябре 2026 года. Переуступка в Лаяне, это тихая северная часть Бангтао. Квартира около 75 м² в лизхолде по стартовой цене контракта 10 500 000 бат, это 26,25 млн ₽ по курсу на 15 сентября 2026 года. Застройщик переводит во фрихолд за 10 тысяч бат за квадратный метр, выходит около 745 500 бат. С фрихолдом квартира обойдётся примерно в 11,25 млн бат. Аналогичные квартиры у застройщика в том же проекте стоят от 13,5 млн бат. Между стартовой ценой и прайсом застройщика около 3 млн бат, это 7,5 млн рублей по тому же курсу.

Даже с доплатой за перевод покупатель остаётся ниже прайса застройщика. Нужен ли ему фрихолд вообще? Зависит от задачи.

Нужен ли фрихолд, зависит от задачи. Для сдачи в аренду достаточно лизхолда, для жизни и наследования спокойнее фрихолд. (из моего поста от 15 сентября 2026 года)

И ещё одно условие. Перевод возможен, только пока в доме осталась свободная иностранная квота. Если квоту выбрали, переводить не во что.

Как выбрать: от задачи, а не от цены

Ценник тут подсказывает плохо, смотрите на то, зачем покупаете.

Фрихолд берите, если покупаете, чтобы жить, для семьи, планируете владеть долго и хотите квартиру, на которую выше спрос при перепродаже. Для покупки на поколения он спокойнее.

Лизхолд подойдёт, если берёте под доход от аренды с горизонтом 10-20 лет, у застройщика есть история и кейсы перезаключения, фрихолд-квота в проекте уже разобрана, а разница в цене для вас принципиальна. За 10, 15 или 20 лет хорошая ликвидная квартира отрабатывает свою аренду, а выходите вы, продав её в том же лизхолде.

Виза на выбор не влияет. Под инвестиционную визу подходят обе формы: квартира во фрихолде, квартира или дом в лизхолде, стоимость недвижимости от 3 млн бат. Визу дают на год и продлевают каждый год. Покупка сама по себе визу не гарантирует, отказать могут в любом типе визы. Правила актуальны на сентябрь 2026 года и меняются часто, поэтому детали по визе я передаю специалистам.

Для покупателей из России есть ещё один момент. Квартира во фрихолде это ваш иностранный актив. Теоретически вокруг него может быть больше вопросов с российской стороны: декларирование, происхождение средств, внешние запросы. На практике я не припомню ни одного случая, когда здесь изымали имущество у россиян. Любой серьёзный запрос в Таиланде проходит через документы, основания и местные процедуры. Свои обязанности по отчётности всё равно проверьте с юристом до того, как выбирать.

Если в понравившемся проекте квота уже закончилась, вариантов несколько: взять ту же квартиру в лизхолде, подобрать похожую в другом проекте, подождать, пока иностранец продаст свой фрихолд, или в следующий раз бронировать раньше.

Перед поездкой на просмотры в сезон

Высокий сезон начинается 1 ноября. В декабре на просмотры едут все сразу, и хороший фрихолд разбирают первым. Если вы прилетите, не зная, какая форма вам нужна, решать придётся в шоуруме из того, что осталось.

Поэтому решите сейчас. Запишите одной строкой, зачем вы покупаете: жить, передать детям или под доход, и на сколько лет. По этой строке форма обычно выбирается сама. Дальше остаются вопросы к застройщику: сколько квоты осталось под эту квартиру, что именно написано в договоре про перезаключение, какие у застройщика есть реальные кейсы перезаключения, можно ли перевести квартиру во фрихолд и за сколько.

Если покупаете под аренду, полезно ещё понимать, как год выглядит на самом деле, по месяцам. В конце низкого сезона я разобрала, что он делает с доходом от аренды.

Прошу только об одном: принимайте решение до оплаты и держите в голове оговорку про 30 лет.