Низкий сезон на Пхукете: ставка и загрузка с мая по октябрь

130 тысяч бат в январе. Умножаем на двенадцать и получаем 1,56 млн бат в год. Этот расчёт я вижу чаще любого другого, и он ошибается больше чем вдвое.

Пишу в начале октября. Самое время оглянуться на полгода, которые только что закончились, и показать, что они на самом деле делают с арендой, пока цифры свежие.

В статье про валовую и чистую доходность я разбирала все вычитания между цифрой из буклета и вашим счётом. Здесь беру одно из них, низкий сезон, и прохожу его по месяцам.

Как устроен год на острове

Высокий сезон идёт с ноября по апрель. Сухо, солнечно, море спокойное, туристов много. Низкий с мая по октябрь: дожди, ветер, часть пляжей закрыта для купания, поток гостей заметно тоньше. Сезоны делят год почти поровну, 181 и 184 дня, так что половина вашей модели живёт по другой ставке. Глубже всего аренда проседает летом, а дождей больше всего к осени.

Вот что показывают многолетние климатические нормы по Пхукету.

Нормы ВМО 1991-2020, станция Пхукет, данные Таиландского метеодепартамента.

Больше всего воды выпадает в сентябре. Больше всего дождливых дней в октябре. А в феврале дождь идёт примерно дважды за месяц.

Меня часто спрашивают, есть ли смысл приезжать в сентябре. Есть, если вы готовы к дождям. Море неспокойное, на части пляжей купаться нельзя. Но покупателю это даже полезно: вы видите локацию в её худшие дни и видите, кто в ней остаётся, когда туристы разъехались.

Что происходит со ставкой

Покажу на односпальных апартаментах приличного уровня внутри курортной территории у моря. Ставки по состоянию на сентябрь 2026 года:

• декабрь и январь: 120-150 тыс. бат в месяц
• остальной высокий сезон: около 90-95 тыс. бат
• низкий сезон: 45-50 тыс. бат

Разница между пиком и дном примерно втрое.

Похожую картину видно и по гостиницам. C9 Hotelworks посмотрели на десять лет гостиничных данных до пандемии: в пиковые периоды средняя ставка на Пхукете была выше примерно на 200%, а самые низкие ставки часто держались до шести месяцев между маем и октябрём. Сегмент рынка другой, но год устроен так же.

Что происходит с загрузкой

Падает не только цена, загрузка тоже.

Зимой квартира заполнена примерно на 80% дней. Летом реалистичная загрузка около 50%, и это при хорошем управлении и адекватной цене.

Получается, что летом ставка примерно втрое ниже пиковой, а дней с гостями меньше: около 50% вместо 80%. Одно умножается на другое, поэтому годовая цифра так далека от январской.

Отели двигаются в ту же сторону. По данным Knight Frank, в первой половине 2025 года загрузка отелей Пхукета была максимальной в январе, 91,8%, и минимальной в июне, 66,9%. Цифры гостиничные, подставлять их в расчёт по кондо не надо. Они только подтверждают, как устроен год.

Считаем год по месяцам

Правильная последовательность простая. Берёте ставку отдельно для каждого сезона. Умножаете каждую на реальную загрузку своего периода. Складываете и получаете валовую аренду за год. Потом вычитаете долю управляющей компании, обслуживание территории, коммуналку и налоги.

Ниже иллюстрация на типовых числах из разделов выше, а не предложение по конкретному объекту. Считаю обе границы.

Честная валовая цифра выходит примерно 615-694 тысячи бат в год против 1,56 млн бат в наивном варианте. И это ещё до управляющей компании, которая в моих расчётах забирает около 40%.

В канале я называла для такой квартиры около 780 тысяч бат за год. Та цифра посчитана при загрузке около 80% круглый год. Здесь лето взято по 50%, поэтому выходит меньше. Для бюджета берите нижнюю.

Посмотрите на строку май-октябрь. Шесть месяцев, половина года, приносят 135-150 тыс. бат, это около пятой части годовой валовой аренды. В пересчёте на месяц выходит примерно 22-25 тыс. бат валовой аренды за каждый летний месяц, ещё до всех вычетов.

Теперь поставьте рядом платёж. В одном примере у меня в канале односпальная квартира 54 м² стоимостью 9,3 млн бат после ключей оставалась с рассрочкой 92,5 тыс. бат в месяц, это 231 тыс. ₽. В июле платёж те же 92,5 тыс. бат. Рассрочка и расходы на содержание от сезона не зависят.

Поэтому я всегда прошу смотреть на среднюю по году, а не на пик. Она скучнее, зато на неё можно опираться. Если вы считали бюджет по зимним ставкам, летом вас ждёт неприятный сюрприз.

Почему лето решает локация

Цифры выше относятся к квартире внутри курортной территории, которую снимают в основном туристы. Летом она проседает глубоко, потому что эта аудитория уезжает.

Отдельный случай: курортное кондо в стороне от моря, в двадцати минутах от пляжа, живёт туристическим сезоном с ноября по апрель. Всё остальное время загрузка проваливается. За кофе, за продуктами, за ужином гостю приходится каждый раз садиться в машину или на байк, а под дождём это быстро перестаёт быть романтикой.

Город с пляжем в пешей доступности работает иначе. Там снимают три разные аудитории:

• туристы бронируют посуточно в высокий сезон
• экспаты и удалёнщики снимают на месяцы
• семьи с детьми в международных школах берут квартиру на учебный год

Сезонность у них не совпадает. Поэтому в таких локациях, по моей оценке, загрузка держится в районе 85% по году, и летом провал неглубокий. Примеры: Бангтао, Камала, Сурин, где пляж, рестораны, магазины и школы стоят рядом.

Так что когда два собственника на одном острове рассказывают вам про лето совершенно разные истории, разница обычно в том, кто живёт вокруг.

Что собственник может сделать с маем-октябрём

Низкий сезон не отменить, но его влияние можно смягчить.

Первый вариант: долгосрочная аренда на лето. Часть собственников с мая по октябрь переводит квартиру на одного арендатора. Ставка ниже пиковой, зато нет простоев между заездами. Посчитайте это отдельным вариантом и сравните.

Второй: управляющая компания, которая умеет работать в межсезонье. У неё должны быть свои каналы бронирования и опыт заполнения объектов между сезонами. Разница между хорошим и слабым оператором летом видна лучше всего. Попросите у них летнюю загрузку по сопоставимым юнитам, по месяцам.

И локация, которую выбирают до покупки. Это единственный рычаг, который после ключей уже не повернуть. Если вы выбираете сейчас, выбирайте место, где люди живут круглый год.

И одно я говорю всем. Закладывайте летние месяцы как месяцы, когда вы, возможно, доплатите рассрочку из своего кармана. Если не придётся, тем лучше.

Когда сезон возвращается

Формально в ноябре. На деле 2 октября я уже написала в канале, что сезон начался: волны утихли, накануне море было отличное. Дожди редеют, а в декабре и январе ставки снова уходят к верхней границе.

Проблема начинается там, где вам продали красивую цифру, не объяснив, из чего она складывается.

Считайте по нижней планке. Если получится больше, это будет приятным сюрпризом.

Если хотите увидеть такой расчёт под конкретный объект и ваш бюджет, со ставками по сезонам, реальной загрузкой и графиком рассрочки в одной таблице, напишите мне. Посчитаю по месяцам и по нижней планке.