Новостройка на Пхукете: где кончается защита покупателя

Начало октября. За последние две недели я разобрала в канале три старта продаж: Найянг на севере, Сансири в центре острова, AssetWise на Кате и Кароне. Высокий сезон начнётся 1 ноября, через 25 дней, и люди уже бронируют декабрьские поездки на просмотры. Многим из них покажут дома, которых пока нет.

Поэтому до этой поездки стоит разобраться с одним вопросом: кто отвечает за ваши деньги, пока на участке забор и кран? Короткий ответ на 7 октября 2026 года: в основном сам застройщик. Ни банк, ни государство за них не отвечают, а эскроу-счёта по умолчанию нет.

В Таиланде до сих пор нет нормальных механизмов защиты покупателя на этапе строительства. Деньги вы отдаёте застройщику напрямую, и если стройка встанет, разбираться придётся самостоятельно. (из моего поста от 12 августа 2026 года)

Звучит жёстко. И всё же покупка на этапе строительства может сработать, если выбирать застройщика так же придирчиво, как делового партнёра.

Безопасно ли покупать новостройку на Пхукете: защита по этапам

Этапов у такой покупки четыре, и на каждом вас защищает что-то своё. В таблице видно, где каждая из этих защит кончается.

Меня больше всего беспокоят две средние строки. Бумаги на старте стали лучше, регистрация в конце надёжная, а между ними два-три года вы фактически кредитуете компанию.

Правило о брони появилось не на пустом месте: его ввели после жалоб на то, что застройщики оставляли себе деньги за бронь. Так что перед любой бронью просите соглашение по типовой форме и сами читайте пункт о расторжении.

Есть ли в Таиланде эскроу для новостроек

Формально да: закон об эскроу в Таиланде есть, Escrow Act B.E. 2551 (2008). Только для недвижимости он добровольный. Закон о кондоминиумах не заставляет застройщика им пользоваться, и на рынке по умолчанию платят застройщику напрямую.

Для сравнения возьму Дубай. Там эскроу для новостроек обязателен по закону № 8 от 2007 года.

Выгоднее ли покупать в Дубае, вопрос отдельный. Сравнение нужно для другого: работу, которую в других местах делает эскроу, на Пхукете делаете вы сами, то есть проверяете компанию до оплаты. Попросить эскроу у застройщика можно, кто-то даже согласится, но стандартом рынка это не стало.

Сколько вы платите до ключей

Эта цифра показывает, сколько денег под риском, если стройка остановится. Вот три настоящих графика из канала: два старта, которые я разбирала с 25 сентября по 6 октября 2026 года, и схема Лагуны из поста от 11 августа. Это разборы, предложением их не считайте.

Обычно на Пхукете рассрочка живёт ровно до сдачи, и к ключам у вас закрыто 100%. Лагуна тут исключение: половину вы платите, когда дом уже стоит.

Теперь в деньгах. Возьмём квартиру 29 м² у Сансири по стартовой цене 2 840 000 бат (2 990 000 минус скидка 150 000), это около 7,2 млн ₽. При договоре вы платите 852 000 бат. Через год ещё 568 000 бат. При ключах 1 420 000 бат. Выходит, 1 420 000 бат уже у застройщика, а жить вам пока негде. Для ориентира, квартира 34 м² в том же проекте стоит около 9,1 млн ₽, двухспальная около 14,8 млн ₽, и доля до ключей там такая же, половина.

В Найянге рассрочка беспроцентная на всю стройку, а скидка зависит от способа оплаты: по прайсу 4 040 000 бат, в рассрочку 3 840 000 бат (около 10 млн ₽), при 100% оплате 3 640 000 бат (около 9,5 млн ₽). Заплатив всё сразу, вы получаете цену ниже и с первого дня рискуете всей суммой. За скидку вы платите риском, и этот размен лучше взвесить до подписи.

Что я хочу видеть в любом графике: платежи привязаны к этапам готовности, а не только к датам в календаре; проценты, если они есть, названы прямо; ставка зафиксирована в договоре; закрыть досрочно можно без штрафов. Если условия проговаривают только устно, а в договоре размытые формулировки, я в такую историю не иду.

Что будет, если застройщик затянет сдачу или не достроит

Государственной службы, которая придёт и достроит дом, нет. На 100% никто не гарантирует, что проект достроят, и я не делаю вид, что это не так. Даже надёжный проект может задержаться: подрядчики, поставки, документы. И задержка сама по себе не значит, что кто-то с самого начала собирался вас обмануть.

Поэтому я смотрю на всю картину. Нормальный срок стройки на Пхукете 2-3 года. Если стройка идёт больше 4 лет, это тревожный знак, обычно у застройщика дыра в финансировании. Здесь есть проекты, которые строятся по 6-8 лет и продолжают продаваться. Вот красные флаги, на которые я смотрю:

• стройка идёт больше 4 лет;
• инвесторы в проекте постоянно меняются;
• застройщик платит агентам комиссию в любой валюте и в любую страну без официального договора;
• у застройщика нет ни одного законченного проекта.

И ещё момент, о котором мало кто знает. По тайским законам среди учредителей компании всё равно будут тайцы. Поэтому юридические документы рассказывают только часть истории. Смотрите на людей, которые на самом деле стоят за проектом.

Как я проверяю застройщика на Пхукете

Сейчас на острове строится больше сотни проектов. Из десяти, которые мне приносят, до канала доходит примерно один. Фильтр несложный, но проверка по нему занимает много времени.

Первое: что компания уже построила и сдала. Меня интересуют дома, которые уже стоят: в них живут люди, квартиры сдаются. Banyan Group работает с 1984 года и построила в Лагуне около трёх тысяч резиденций, и все их можно посмотреть своими глазами.

Второе: насколько эта история длинная. Чем она короче, тем выше риск. Застройщик, который заходит в Таиланд с первым или вторым проектом, для меня высокий риск, и цена у него обязана быть заметно ниже рынка.

А есть компания, у которой на острове уже второй проект, и оба стоят. Показателя нет никакого, вопросов к инвестициям много. Такие объекты я не продаю и говорю клиентам прямо: пусть достроятся, тогда и вернёмся к разговору (из моего поста от 31 августа 2026 года)

Третье: вопросы, которые я задаю перед любой покупкой. Откуда инвесторы и кто стоит за проектом. Сколько объектов реализовано. Были ли задержки и как компания из них выходила. Достроены ли проекты после переноса сроков. Прозрачны ли финансовые показатели. Среди застройщиков, которых я считаю надёжными: Sansiri, Laguna Property (Banyan Group), Rhom Bho Property (The Title), AssetWise, Wallaya Villas Development, Boat Pattana, Capstone Asset и Origin Vertical.

Заходить на старте к новому застройщику я никому не запрещаю. Моя работа в том, чтобы назвать риск и объяснить, из чего он складывается, а решение и ответственность остаются за вами.

Окупается ли вход на старте продаж

Иногда окупается. Вот два кейса из канала.

Лагуна: клиенты купили 121 м² за 24,7 млн бат, когда стройка ещё даже не началась. Сегодня самые доступные квартиры такой площади идут от 30 млн бат, причём на нижних этажах и без видов. По прайсу разница около 5,3 млн бат. Настоящей прибылью она станет, только когда кто-то заплатит эти деньги при перепродаже.

Ката и Карон: AssetWise под брендом The Title запускает два проекта. На Кате 135 квартир, 7 этажей. На Кароне 189 квартир, два корпуса по 7 этажей. До моря от обоих недалеко пешком, а проект на Кароне я проверила сама, об этом ниже. Односпальные ожидаются примерно от 4 млн бат, это около 10 млн рублей; точные цены будут в прайсе. В соседних распроданных проектах однушки из остатков идут от 5,5 млн бат, и не с лучшими видами. На это и рассчитывают, когда входят на старте. Пойдёт ли этот проект тем же путём, пока не знает никто.

У Сансири скидки на старте действуют до 31 октября. Это условие конкретного старта, и на защиту из таблицы выше скидка никак не влияет.

Про доходность две оговорки. Застройщики часто обещают 10-12% годовых, а после честного пересчёта нередко остаётся 5-6%. По проекту Сансири в центре острова мой ориентир 6-8% годовых, и стратегия там другая: годовая аренда экспатам, а не посуточная сдача туристам. Прежде чем верить любой цифре, прочитайте, как валовая доходность превращается в чистую, и посмотрите, что квартира приносит в низкий сезон.

И вопрос, который я задаю про каждый проект: кто купит эту квартиру через пять лет и зачем? Там, где земля ещё свободна, рядом будут появляться новые проекты и конкурировать с вашим.

Что проверить самим, а не по презентации

На Кароне застройщик написал «450 метров до моря». Я взяла байк и проехала от площадки до пляжа. 30 секунд на байке, пешком минут семь. В этот раз презентация не соврала.

Когда в презентации пишут «пешая доступность», я всегда еду смотреть сама. Слишком часто под этим подразумевают пять минут на машине (из моего поста от 3 октября 2026 года)

Здесь пригодится Закон о кондоминиумах: буклет входит в ваш договор. Поэтому всё, что обещает презентация, от расстояния до пляжа до видов, сохраните себе. Если обещанное расходится с договором, договор толкуют в вашу пользу.

И будьте готовы к компромиссу. Мой клиент хотел высокий этаж, а выбрал третий, когда увидел квартиру вживую. Компромисс есть почти в каждой покупке. В новостройке вы выбираете его по планировке на бумаге, поэтому постойте на участке и посмотрите, что вокруг.

Как доказать, что деньги пришли из-за границы

Если оформляете квартиру во фрихолд, в земельном департаменте нужно будет показать, что деньги на покупку пришли в Таиланд из-за границы в иностранной валюте. Тут два практических правила:

• На разовый перевод от 50 000 долларов США банк выдаёт официальную форму Foreign Exchange Transaction (Tor Tor 3). На меньшие переводы вы получите credit advice. Сохраняйте каждый документ.
• Имя отправителя должно совпадать с именем покупателя. Деньги от родственника или с компании могут обернуться проблемами при регистрации.

Платежи по рассрочке часто меньше этого порога, взнос 852 000 бат при договоре за квартиру 29 м² у Сансири как раз такой. Значит, за два-три года у вас накопится пачка credit advice вместо одной формы. Складывайте их в одну папку с первого платежа. Подробнее о квоте и о том, что даёт фрихолд, я писала в статье фрихолд или лизхолд на Пхукете.

Что сделать до декабрьских просмотров или презентации 17 октября

Презентация AssetWise пройдёт 17 октября, а цены и бронь откроют раньше. В декабре на просмотры прилетают все разом. В любом случае домашнюю работу лучше сделать заранее:

1. Выпишите сданные проекты застройщика и съездите хотя бы в один.
2. Возьмите график платежей и посчитайте в батах, сколько отдадите до ключей.
3. Попросите соглашение о брони по типовой форме и прочитайте пункт о расторжении.
4. Спросите, можно ли оформить эскроу. Запишите ответ.
5. Узнайте, сколько иностранной квоты осталось под вашу квартиру и записано ли это в договоре.
6. Продумайте, как деньги уйдут с вашего счёта, на ваше имя.

Что я сейчас считаю достойным внимания, собрано в каталоге.

График, история застройщика, форма брони и квота закрывают только часть вопросов, на которые нужен ответ до сделки. Полный список я собрала в чек-лист «30 вопросов перед сделкой». Возьмите его на просмотры и задайте застройщику каждый вопрос письменно.